Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Anschlussfinanzierung berechnenDie Anschlussfinanzierung ist bei einer Baufinanzierung die große Unbekannte. Darlehen werden in der Regel nicht über die gesamte Laufzeit abgeschlossen. Je nach Zinsniveau variiert die Zinsbindung zwischen fünf Jahren (kürzer nur in Ausnahmefällen) und 20 Jahren. Ist die Zinsbindung abgelaufen, muss ein neues Darlehen vereinbart werden, die sogennante Anschlussfinanzierung.

Diese kann bei der aktuellen Bank platziert werden, allerdings kann sich der Wechsel der Bankverbindung auch durchaus lohnen. Im Grunde sind Darlehensnehmer gehalten, bei der Wahl der Anschlussfinanzierung die gleiche Aufmerksamkeit wie für das Ursprungsdarlehen walten zu lassen.

Ein Wechsel der Bank bedeutet jedoch nicht automatisch horrende Kosten für eine Löschung und Neubestellung der Grundschuld. Dies ist nicht notwendig, da eine notariell beglaubigte Abtretung der alten Bank an das neue Institut völlig ausreichend ist, die Kosten dafür belaufen sich auf rund 100 Euro.

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Je niedriger die Zinsen sind, um so länger sollte die Zinsfestschreibung vereinbart werden. Kapitalmärkte variieren, das Zinsniveau schwankt. Begann die Finanzierung während eines Zinstiefs, so steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zins ausgestattet ist. In diesem Fall macht es sich bezahlt, wenn von Beginn an eine möglichst hohe Tilgungsrate in das Darlehen eingebracht werden konnte. Der Tilgungsverlauf eines Annuitätendarlehens entspricht einer Exponentialfunktion, am Anfang wenig und gemächlich, nimmt er erst im Laufe der Jahre an Fahrt auf. Viele Immobilienerwerber freuen sich zwar, wenn sie eine günstige Erstfinanzierung gefunden haben, vergessen aber das Planspiel, mit der vorhandenen Restschuld am Ende der Zinsbindung verschiedene Szenarien, auch bei einer Verdoppelung des Zinssatzes, zu kalkulieren.

Während im Frühjahr 2013 zehnjährige Zinsbindung für einen Zinssatz von unter drei Prozent zu haben sind, gab es auch schon Jahre, in denen Zinsen von zehn Prozent und mehr an der Tagesordnung waren. Wer bei Ablauf der Zinsbindung kein böses Erwachen erleben möchte, sollte bereits beim Erwerb der Immobilie für die Anschlussfinanzierung alle Szenarien durchspielen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass die Restschuld bekannt ist. Eine Baufinanzierung ist eine Veranstaltung, welche die meisten Menschen einen großen Teil ihres Lebens begleitet. Niemand kann über diesen Zeitraum vorhersagen, wie sich die finanziellen Umstände ändern werden. Aus diesem Grund sollte ein Darlehen immer die Option beinhalten, Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigungen leisten zu können. Viele Kreditinstitute bieten dies inzwischen von sich aus an, bei anderen muss diese Komponente ausgehandelt werden. Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren können grundsätzlich zum Ende des zehnten Jahres ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Auch Sondertilgungen beeinflussen letztendlich die Anschlussfinanzierung.

Es ist leider eine Unsitte seitens der Banken, ihre Kunden nicht rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung über das bevorstehende Ende des Darlehens zu informieren. Grund ist, dass eine Abwanderung der Kunden verhindert werden soll. In traurigen Ausnahmefällen erhalten die Kreditnehmer sogar nur ein Schreiben, dass das Darlehen zu bestimmten Konditionen fortgeführt wird, wenn nicht innerhalb einer sehr kurzen Frist eine Reaktion der Kunden erfolgt. Wer weiß, dass eine Anschlussfinanzierung bevorsteht, ist gut beraten, sich mehrere Monate vorher von seiner Bank die Restschuld des Darlehens zum Ablauftermin sagen zu lassen und ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung abzufragen. Nur dann ist ein Vergleich mit den Mitbewerbern möglich und es besteht ausreichend Zeit, die Neuordnung in Ruhe anzugehen.

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