Was muss man bei der Hausfinanzierung beachten?

Bauzinsen HausfinazierungDas Eigenkapital – bei einer Hausfinanzierung handelt es sich um ein extrem komplexes Thema. Die wichtigsten Punkte sollen an dieser Stelle jedoch angeführt werden. Die zentrale Rolle spielt das Eigenkapital. Je mehr davon zur Verfügung steht, um so besser – das ist eigentlich selbstverständlich. Allerdings hat die Höhe des Eigenkapitals auch Auswirkungen auf den Zinssatz. Je niedriger der Beleihungsauslauf, die Relation zwischen Kaufpreis und Darlehen, ist um so niedriger wird der Darlehenszins. Beträgt der Beleihungsauslauf weniger als 60 Prozent des Kaufpreises, wird ein niedrigerer Zins in Rechnung gestellt, als bei einem Beleihungsauslauf von 75 Prozent. Grundsätzlich gilt für eine solide Finanzierung ein Eigenkapitalsatz von 20 Prozent zuzüglich der anfallenden Erwerbsnebenkosten. Diese betragen, abhängig davon, ob ein Makler hinzugezogen wurde oder nicht, zwischen fünf und zehn Prozent.

Zum Eigenkapital zählen jedoch nicht nur Bankguthaben oder Wertpapiere. Rückkaufswerte von Lebensversicherungen können ebenfalls dazu addiert werden, ohne dass die Verträge aufgelöst werden müssen. Eigenkapitalcharakter haben auch Arbeitgeberdarlehen. Diese müssen jedoch aus steuerrechtlichen Gründen bestimmte Vorgaben erfüllen, damit sie nicht als Einkommen steuerpflichtig werden. Bausparguthaben für noch in der Ansparung befindlicher Verträge finden natürlich auch als Eigenkapital Anerkennung.

Soll zunächst nur ein Grundstück erworben werden, erhöht sich die Quote des benötigten Eigenkapitals drastisch. Grundstücke werden nur mit 50 Prozent des Beleihungswertes finanziert, die Eigenmittel müssen somit zwischen 55 und 60 Prozent der Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten betragen.

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Die Zinsen beachten

Neben dem Eigenkapital fällt den Zinsen eine besondere Bedeutung zu, bestimmen diese doch darüber, welches Objekt finanzierbar ist. Zu Zeiten extrem niedriger Zinsen sollten sich Immobilienerwerber jedoch nicht darüber freuen, dass die Haushaltskasse nur marginal geschmälert wird, sondern den Tilgungssatz so hoch wie möglich ansetzen. Je niedriger der Zins ist, um so länger dauert es, bis das Darlehen getilgt ist. Dieser Umstand schein auf den ersten Blick nur schwer verständlich, ist aber finanzmathematisch belegbar. Die Zinsbindung sollte bei niedrigen Zinsen so lange wie möglich gewählt werden. Müssen Immobilienerwerber am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung mit teureren Konditionen wählen, laufen sie trotzt bereits erfolgter teilweiser Tilgung Gefahr, dass die monatliche Rate künftig höher sein wird. Je länger die Zinsfestschreibung erfolgt, um so besser. Eine Übersicht über die günstigsten Anbieter findet sich über den Zinsvergleichsrechner, der auch die Eigenkapitalquote berücksichtigt und damit bereits eine Vorselektion der infrage kommenden Anbieter vornimmt.

Ausschlaggebend für einen Zinsvergleich ist der effektive Jahreszins. Dieser berücksichtigt alle internen Kosten der Bank sowie den Zeitpunkt der Tilgungsverrechnung. Diese kann monatlich, im Quartal oder auch jährlich erfolgen. Für den Kreditnehmer bietet der Nominalzins keine Vergleichsgrundlage, da jedes Kreditinstitut unterschiedliche Nebenkosten einfließen lässt.

Neubauten, sofern sie nicht zu einer Festpreisgarantie von einem Bauträger erstellt werden, bergen ein weiteres Kostenrisiko. Nicht immer ist das geplante Darlehen letztendlich ausreichend, eine Nachfinanzierung kann notwendig werden. Diese ist eine unglückliche Lösung, sinnvoller ist es, bereits einen Finanzierungsrahmen zu wählen, welcher einen Puffer zwischen zehn und 20 Prozent bietet. Nicht genutzt werden kann diese Darlehenstranche immer noch.

Die Nebenkosten der Hausfinanzierung

Die bereits erwähnten Nebenkosten gehen bei der Kalkulation der Finanzierung gerne einmal vergessen, machen aber einen wesentlichen Kostenfaktor aus. Die Aufwendungen für Notar und Gericht sowie Grundschuldbestellung schlagen in der Summe mit fünf Prozent zu Buche. Makler verlangen, sofern sie die Provision in voller Höhe durchholen wollen, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 5 Prozent Courtage zuzüglich Mehrwertsteuer. Bevor eine Eigentumsauflassung im Grundbuch vorgenommen wird, muss der Gerichtskasse der Eingang der Grunderwerbsteuer bestätigt vorliegen. Diese ist ebenfalls nicht bundeseinheitlich, sondern von Land zu Land unterschiedlich. Kreditgebühren fallen in der Regel keine mehr an, da der Bundesgerichtshof diese als unzulässig erklärt hat. Gleiches gilt übrigens für die Kontoführungsgebühr für Darlehenskonten.

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