Umschuldung Baufinanzierung – was ist wichtig?
Läuft die Zinsbindungsfrist einer Baufinanzierung ab, wird ein noch offener Betrag mittels Anschlussfinanzierung weitergeführt – zu den dann gängigen Konditionen. Auch die sogenannte Umschuldung bezeichnet den Vorgang einer solchen Kreditablösung.
Allerdings mit dem Unterschied, dass von einer Umschuldung gesprochen wird, wenn der Kreditnehmer während der noch laufenden Zinsbindungsfrist ablöst. Die Umschuldung ist somit praktisch eine vorzeitige Auslösung einer bestehenden Finanzierung mit gleichzeitiger Weiterfinanzierung mittels neuer Baufinanzierung.
Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen kann es für Kreditnehmer lohnen, die Möglichkeit einer Umschuldung in Anspruch zu nehmen. Denn ist die bestehende Finanzierung mit deutlich höheren Zinskosten verbunden als es die Marktkonditionen aktuell hergeben, kann die Umschuldung ein Weg zur Kosteneinsparung sein.
Gerade bei relativ großen Zinsunterschieden und hohen offenen Kreditbeträgen trifft dies zu. Nicht selten sind dank einer Umschuldung Einsparungen von mehreren Tausend Euro machbar. Eine Einsparung, die sicher jeden Immobilienbesitzer freut.
Die aktuell günstigsten Angebote für Baufinanzierungen finden Betroffene mithilfe von dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner auf rechnerbaufinanzierung.de. Zudem gibt dieser Aufschluss darüber, ob sich eine Umschuldung vor dem Hintergrund des derzeitigen Zinsniveaus grundsätzlich auszahlen könnte oder eher nicht.
Sorgfältig prüfen, ob sich eine Umschuldung lohnt!
Ob die Umschuldung letztlich tatsächlich lohnt, hängt allerdings von verschiedenen individuell unterschiedlichen Faktoren ab. So sind wie bereits erwähnt der Zinsunterschied zur Alternativfinanzierung und die noch offene Kreditsumme maßgebliche Punkte, die große Auswirkungen darauf haben.
Entscheidend jedoch sind die im Rahmen einer Umschuldung anfallenden Kosten, denn diese müssen mit einem gegebenenfalls entstehenden Zinsvorteil des neuen Darlehen verrechnet werden.
Im Zusammenhang mit dem Umschulden eines Kredit können in der Praxis folgende Kosten entstehen:
- eine Vorfälligkeitsentschädigung
- Kosten für Notar und Grundbuchamt und
- eventuelle weitere Bearbeitungsgebühren der Banken
Den größten Anteil der Umschuldungskosten macht im Regelfall die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung aus. Diese stellt praktisch einen vom Kreditnehmer an die Banken zu zahlenden Zinsausgleich dar und wird individuell berechnet.
Die Vorfälligkeitsentschädigung als Kosten der Umschuldung beachten!
Der Umfang der Vorfälligkeitsentschädigung orientiert sich rechnerisch an der Höhe der Zinsen, die der Bank durch die im Rahmen der Umschuldung vollzogene Kreditablösung zukünftig entgehen. Bei ihrer Berechnung sind deshalb folgende Fakten entscheidend:
- die Höhe des abzulösenden Kreditbetrages
- die Konditionen der Zinsen der abzulösenden Baufinanzierung
- das aktuelle Zinsniveau und
- die noch verbleibende Dauer der vertraglichen Kredit Restlaufzeit
Die Höhe der in Rechnung gestellten Vorfälligkeitsentschädigung ist von Bank zu Bank unterschiedlich. So existieren Häuser, die gar keine oder nur vergleichsweise geringe Entschädigungszahlungen verlangen – sicher auch ja nach individuellem Fall.
Andere Institute hingegen berechnen dafür mehrere Prozent des noch offenen Kreditbetrages. Nicht selten lassen sich diese Kosten nach Verhandlung etwas senken, wenn der Kreditnehmer auch nach der Kredit Umschuldung Kunde der betreffenden Bank bzw. Sparkasse bleibt. Betroffene sollten sich deshalb nicht scheuen, sich mit ihrem Kreditinstitut diesbezüglich kritisch auseinanderzusetzen.
Dies gilt im Übrigen auch für eventuell zusätzlich erhobene Bearbeitungsgebühren. Die im Fall einer Umschuldung anfallenden Kosten für Notar und Grundbuch hingegen stehen fest. Je nach Gegebenheiten liegen diese im Durchschnitt fix zwischen 0,16 % und 0,18 % der abzulösenden Darlehenssumme.
Weitere Vorteile der Umschuldung
Wie beschrieben kann eine Umschuldung Kosteneinsparungen für den Kreditnehmer mit sich bringen. Diese stellen jedoch nicht den einzigen Vorteil einer Umschuldung dar. Denn aufgrund der Tatsache, dass im Rahmen dieses Vorgangs eine neue Baufinanzierung zum Einsatz kommt, lässt sich die betreffende Finanzierung völlig neu aufstellen.
So ist es zum Zeitpunkt einer solchen Weiterfinanzierung beispielsweise möglich, die Kredit Rate abzusenken oder alternativ dazu den Finanzierungszeitraum zu verkürzen.
Auch zusätzliche Gestaltungskriterien wie beispielsweise die vertraglich vereinbarte Höhe von Sonderzahlungen sind abweichend zur bisherigen Regelung definierbar. Vor diesem Hintergrund kann ein umschulden des Darlehen durchaus lohnend sein.